Buenas tardes, el tema de hoy me parece muy interesante y más si alguno de nosotros sufre este tipo de situaciones. Pues bien, aquí les dejo a una breve guía con la que estarán bien informados a la hora de afrontar esta desagradable situación.

Para empezar cabe decir que alquilar un piso siempre conlleva tener que que lidiar con algunos problemas, no siempre de fácil solución. De estos problemas el más temido es que el inquilino deje de pagar su cuota mensual ¿ Qué hacer cuándo esto ocurre? ¿Qué pasos debemos dar?

Para evitar que los inquilinos dejen de pagar el alquiler, el propietario de la vivienda puede demandar tras el primer mes de impago y sin necesidad de que se acumulen más impagos.

Eso sí, se aconseja intentar antes lograr un acuerdo mediante la via de un aviso previo por vía amistosa (pero demostrable). Es decir, antes se debe realizar el envío de alguna de las siguientes:

• El   burofax al domicilio de la vivienda alquilada a través de correos con  acuse de recibo y certificación de contenido.
• El   telegrama con los mismos requisitos.
• El   aviso por vía notarial.

En este aviso previo se debe incluir la cantidad pendiente a pagar y también se debe incluir un plazo suficiente desde que se comunica el aviso para que se realice el pago. Si no es así, se podrá comenzar la demanda legal.

Pasado el plazo para el pago del aviso anterior, si el inquilino no ha pagado ni se ha llegado a un acuerdo amistoso entre ambas partes, el propietario puede iniciar ya el procedimiento judicial de reclamación.

Este procedimiento se llama “Desahucio por falta de pago” o según lo ha llamado erróneamente la prensa “desahucio expres”.

Es un procedimiento en el que se piden dos cosas:

• Que se  pague la deuda.
• Que se  desahucie al inquilino si no paga la deuda.

Para este tipo de procedimientos se necesita además de un abogado un procurador, con lo que se se aconseja que después de enviar el burofax u otra comunicación, el propietario busque un abogado especialista en temas de alquiler para que lo prepare (sobra decir que puede confiar en nuestro despacho para todos estos trámites).

Las principales características del procedimiento son:

• La demanda se presenta en los juzgados de primera instancia del domicilio de la vivienda alquilada.

• El  juzgado notificará en el domicilio de la vivienda alquilada a no ser que en el contrato se haya indicado otro doimicilio (si no se logra contactar con el interesado en una segunda vez se publicará por edictos).

• El  inquilino puede pagar tanto la deuda inicial como las mensualidades, en      cualquier momento antes de la vista del juicio.  En este caso, el procedimiento de desahucio de paraliza excepto en dos casos:

 1º: que sea el segundo procedimiento de desahucio por falta de pago de ese inquilino.

2º: que entre la recepción del burofax o comunicación fehaciente y la fecha en que se puso la demanda de desahucio haya  pasado más de un mes sin que el inquilino haya intentado pagar la deuda en ese plazo

• Por      tanto, si no se paga la deuda o si se paga, pero con alguna de las dos  excepciones vistas arriba, el procedimiento acabará en el desahucio del  inquilino. Este desahucio será forzoso si el inquilino no abandona la  vivienda voluntariamente lo cuál supondrá las siguiente medidas:

 – el juzgado señalará una fecha en la que acudirá el abogado del arrendador con el oficial del juzgado.

 – si el inquilino no se marcha voluntariamente se hará un segundo intento al que se acudirá con la fuerza pública.

• Por  último, si el inquilino no abona la deuda, se realizará la investigación  del patrimonio del inquilino para el embargo de las cantidades que puedan  cubrir la deuda, más los intereses de demora que se generen y las costas del procedimiento si el juzgado así lo considera (las costas son los  gastos de abogado y procurador del propietario arrendador)

Este es el procedimiento normal que establece la ley, pero que dependerá en función de lo que se indique en el contrato de alquiler. El contrato puede establecer como solución a los conflictos otra vía, como la del  arbitraje. En ese caso el arrendador deberá dirigirse al organismo de arbitraje al que se han sometido en el contrato para reclamar la falta de pago.

La ventaja principal del arbitraje es que no se necesita abogado ni procurador para el trámite inicial (eso no quiere decir que no siga siendo aconsejable la intervención de abogado para asesorar al propietario, pero ya no será obligatorio por ley al menos en la primera parte).

El procedimiento arbitral acaba con un “laudo”, que es la resolución del árbitro y que sería el equivalente a una sentencia. Ahora bien, si el inquilino no cumple lo que dice el laudo (no se marcha de la vivienda o no paga voluntariamente la deuda) habrá que acudir al juzgado para pedir la ejeución forzosa tal y como se a explicado más arriba.

Así, una vez que se conoce el procedimiento es importante tener en cuenta algunos factores:

– Comprobar la solvencia del posible inquilino antes de firmar el contrato de alquiler o

– Establecer garantías, como por ejemplo:

• un seguro  de protección jurídica de arrendador que cubra desde la designación del abogado y procurador para el tramite hasta incluso las mensualidades impagadas por el inquilino.
• un aval bancario (este aval se dá mas en el alquiler de casas para vivienda y no para local de negocios)
• una cantidad como depósito en garantía adicional suplementaria a la fianza mínima obligatoria que, recordemos, para vivienda es de una mensualidad de renta.

Por lo tanto y a modo de esquema, pasamos a enumerar los 8 principales pasos a realizar:

• Debes interponer una demanda de proceso de desahucio ante los juzgados del distrito judicial donde se encuentre la vivienda.
• El Juzgado admitirá la demanda y señalará día de juicio y día de lanzamiento y notificará la demanda al inquilino.
• La demanda se notificará al inquilino que quieres echar, en la vivienda objeto del proceso.
• Enervación; el inquilino puede pagar, antes del juicio, las rentas debidas y seguir en la vivienda (solo se puede hacer una vez) y es éste quien deberá pagar los gastos procesales por haber provocado esta situación y no el propietario.
• En el resto de situaciones, el juzgado lo tramitará por las reglas del juicio verbal, sea cual sea la cuantía de la deuda.
• Se realizará el Juicio.
• Habrá una Sentencia: La ley fija que la sentencia deberá de dictarse en el plazo de 5 días desde el día del juicio
• El lanzamiento, es decir, el día en que una comisión judicial obligará al inquilino a salir de la vivienda, éste deberá ser inferior a 1 mes desde el día del juicio.

Pues una vez más me despido de ustedes con un «hasta pronto» esperando que el artículo les haya resultado de utilidad.

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