LOS TOLDOS

 

 

toldos

 

Hoy os quiero hablar de la instalación de toldos en las fachadas de los edificios, de sus beneficios y de la problemática que puede llevar la misma. Aunque en esto de los vecinos la experiencia me dice que te pelees antes de que pase nada con tu vecino, ya que de todas formas al final vas a terminar peleado con él por una cosa o por otra. Bueno, fuera de bromas comenzamos:

La instalación de toldos en las fachadas de los edificios genera no pocos conflictos a la hora de salvaguardar, principalmente, la configuración estética del inmueble. Esta acción, para la que se venía requiriendo unanimidad de todos los propietarios, ha visto rebajado el requisito de dicha mayoría, tras la modificación efectuada en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. En este dossier abordaremos la problemática existente en cuanto a la instalación de estos elementos, así como el análisis de los requisitos para su aprobación por la Junta de Propietarios.

¿Qué es un toldo y que repercusión tiene en los elementos comunes del inmueble?

El diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, define toldo como un pabellón o cubierta de tela que se tiende para hacer sombra.

Es frecuente la instalación de estos elementos para proteger del sol y dar sombra a las ventanas y ventanales de las viviendas, por lo que su incidencia sobre la fachada (elemento común del inmueble, a tenor de lo dispuesto en el art. 96 CC) es más que evidente, puesto que implica la alteración estética del edificio.

Es frecuente que en los estatutos o en las normas de régimen interior se fijen criterios para la utilización de estos elementos en los ventanales del edificio.

¿Es necesaria autorización o acuerdo de la Junta de Propietarios para la instalación de toldos en la fachada del edificio?

Dado que, como hemos visto anteriormente, la fachada del edificio es un elemento común del inmueble, será preciso el preceptivo acuerdo de la Junta de Propietarios para instalar en ella elementos, como los toldos, que pueden afectar a la configuración estética del edificio.

En este sentido, una sentencia de un Juzgado de Valencia dijo que “sería recomendable la instalación de toldos para una mejor habitabilidad atendido la existencia de cargas térmicas muy elevadas no legitima la colocación de toldos sin autorización ni consentimiento de la comunidad.”

A su vez, otra sentencia, esta vez de un Juzgado de Tenerife dijo: “ las obras realizadas por los codemandados, consistentes en el cerramiento de la terraza, mediante la construcción de un tabique o pared de bloque lateral y el acristalamiento de la parte frontal de la terraza, así como la colocación del toldo sobre la fachada de edificio constituyen una alteración de la configuración estética y estado exterior de la fachada y contravienen los dispuesto en los artículos 7 y 9 LPH (la ley de propiedad horizontal) , teniendo los propietarios la obligación de respetar los elementos comunes y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación, sin obtener el acuerdo (..) de la Junta de Propietarios…”

¿Qué tipo de mayoría será exigible para el acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice la instalación de los toldos en la fachada principal del edificio?

La cuestión planteada no es pacífica. Hasta la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, la jurisprudencia mayoritaria exigía el requisito del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, por afectar la modificación de un elemento común o las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.

Sin embargo, la rigidez del requisito del acuerdo unánime, fue suavizada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia en el año 2012, donde se contemplaba el caso de la instalación de toldos como una mejora energética del inmueble: “sostiene la Comunidad apelante que desde un punto de vista técnico no hay duda de

que un sistema de toldos tiene por finalidad reducir la demanda energética y mejorar la eficiencia energética del inmueble como también de conformidad con el conocimiento de la sociedad.

Es cierto que el concepto utilizado por LPH es excesivamente vago e impreciso, y atendiendo al concepto que de “eficiencia energética de un edificio” da la Directiva 2002/91/CE de 16 de Diciembre de 2.002 que dice que es: “la cantidad de energía consumida realmente o que se estime necesaria para satisfacer las distintas necesidades asociadas a un uso estándar del edificio, que podrá incluir, entre otras cosas, la calefacción, el calentamiento del agua, la refrigeración, la ventilación y la iluminación. Dicha magnitud deberá quedar reflejada en uno o más indicadores cuantitativos calculados teniendo en cuenta el aislamiento, las características técnicas y de la instalación, el diseño y la orientación, en relación con los aspectos climáticos, la exposición solar y la influencia de construcciones próximas, la generación de energía propia y otros factores, incluidas las condiciones ambientales interiores, que influyan en la demanda de energía.”

El RD 47/2007 recogido en la sentencia apelada define la eficiencia energética de un edificio como el “consumo de energía que se estima necesario para satisfacer la demanda energética del edificio en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación”

No cabe duda de que la instalación de toldos en el edificio en cuestión contribuye a mejorar la eficiencia energética del mismo al reducir las necesidades de consumo de energía para la refrigeración de determinadas viviendas del mismo que se encuentran expuestas al sol, porque se trata de un sistema de los denominados pasivos que impiden que esa excesiva exposición al sol incremente de forma excesiva la temperatura de las viviendas, y como señala el informe pericial, es cierto que la exposición de motivos de a ley 19/2009 una de las finalidades de la norma es la de facilitar a las comunidades de propietarios la adopción de acuerdos para realizar obras e instalaciones de tales equipos o sistemas que permita a los hogares reducir el coste de la factura energética.

Como también recoge la sentencia apelada, el CTE (RD 314/2006) contempla como una de las medidas de eficiencia energética que los edificios dispongan de “una envolvente de características tales que limite adecuadamente la demanda energética necesaria para alcanzar el bienestar térmico en función del clima de la localidad, el uso del edificio y del régimen de verano y de invierno.”

Los toldos no son una envolvente, pero si cumplen la finalidad aislante a la que dicho precepto se refiere, al limitar la demanda energética en verano porque contribuyen al bienestar térmico.

Entendemos, en consecuencia que los toldos deben ser considerados como elementos que tienen “por finalidad mejorar la eficiencia energética del inmueble” y para su instalación, como es de aprovechamiento privativo, exige que se adopte el acuerdo por la mayoría de 1/3 del artículo 17.3ª párrafo segundo de la LPH…”

Vemos que el tema de la mayoría a adoptar sigue sin ser pacífico pues, asimismo determinada Doctrina, entendiendo que la instalación de toldos en la fachada principal, modificaría la configuración del edificio, se decanta, tras la reforma de la LPH operada en virtud de la Ley 8/2013, por encuadrar dicha autorización en el art. 10.3º de la LPH, el cual establece, en su letra b) que será necesario contar con autorización administrativa, “cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.” Al respecto el hecho de instalar toldos en las fachadas de los edificios puede conllevar, en muchas ocasiones, que necesariamente se deba solicitar la autorización administrativa del Ayuntamiento de la población en que esté ubicado el edificio, por tanto debe examinarse lo dispuesto al respecto en las respectivas ordenanzas municipales.

 

¿Es lo mismo la instalación de toldos en la fachada principal que en el patio de luces del edificio?

No, no es lo mismo.

La colocación de un toldo, en ocasiones puede suponer una alteración de la configuración del edificio, y en otros supuestos no, de ahí la importancia de examinar cada caso concreto, habiendo una corriente jurisprudencial que no aplica la exigencia de autorización unánime cuando tal modificación se reputa de escasa entidad

¿Puede un propietario, unilateralmente, instalar un toldo ante la ausencia de pronunciamiento de la comunidad sobre el tipo, modelo o color del toldo?

Habrá de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad, aunque lo correcto sería consultarlo previamente en la Junta de Propietarios.

¿Puede un comunero instalar un toldo sin autorización de la Comunidad si ya hay otros toldos instalados sin que haya existido, en su día, acuerdo de la Junta de Propietarios autorizando dicha instalación?

Es complejo dar una respuesta genérica, pues se debe de estudiar detenidamente cada caso. No obstante, entendemos que la cuestión planteada versa sobre sí podría existir discriminación en el caso que, ya existiendo toldos instalados sin autorización de la comunidad, ésta actuara contra un comunero que decide la instalación de un nuevo toldo sin autorización de la Junta.

Hemos de entender que si se permitió antes, ha de permitirse ahora también.

¿Es aplicable el régimen de instalación de toldos de las viviendas a los toldos de los locales comerciales?

Respecto de la instalación de toldos, rótulos, marquesinas por parte de los locales comerciales, la jurisprudencia es más flexible, aunque debe estarse, en todo caso, a lo que pudieran prever los Estatutos de la Comunidad.

Bueno, espero que os haya resultado de utilidad el artículo, y, sin más por el momento, me despido de vosotros, amigos de Facebook.

Un abrazo

J.MANUEL MARTINEZ MIÑARRO

DIRECTOR MIÑARRO ABOGADOS