EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

 

 

 

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Hola amigos de Facebook, aquí os traigo esta mañana una guía elemental para entender en qué consiste lo que denominamos PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

No es una guía exhaustiva, para no aburrir al lector, pero os puedo asegurar que con su contenido estaréis sobradamente informados sobre lo que es y en qué consiste este producto financiero  tan utilizado en la actualidad.

Sin más por el momento, saludaros y desearos un feliz comienzo de semana.

¡Comenzamos!

Una vez tomada la decisión de adquirir una vivienda, si no disponemos de la totalidad del importe exigido en el momento de la compra, circunstancia que suele ser habitual, hemos de plantearnos solicitar un préstamo a una entidad financiera para poder comprar la vivienda.

La modalidad más utilizada de préstamo es el hipotecario. En este tipo de préstamo una entidad de crédito presta una determinada cantidad de dinero a cambio de la obligación de devolver dicha cantidad más los intereses, mediante pagos periódicos.

La característica que define al préstamo hipotecario frente a otro tipo de préstamos es la existencia de una garantía especial, que es un bien inmueble, generalmente una vivienda.

Esto supone que en caso de incumplimiento de la obligación de pago por parte del cliente, la entidad financiera procederá a ejecutar dicha garantía y podrá recuperar, total o parcialmente, el importe pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado.

Esto lo podrá hacer a través de una ejecución judicial según el procedimiento previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien de una ejecución extrajudicial de la hipoteca, con la intervención de Notario.

De todas formas, la existencia de esta garantía adicional no implica que el cliente no tenga la obligación de responder de su deuda con todo su patrimonio. Según el Artículo 1911 del Código Civil, “el cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.” Esto se daría en el caso de que con la venta del inmueble la entidad financiera no recuperara la totalidad del importe adeudado. En ese caso podría actuar contra otros bienes del deudor.

Esto implica que con frecuencia para conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras exijan una serie de garantías complementarias de tipo personal, como puede ser una fianza o aval, además de realizar un estudio pormenorizado de la capacidad económica de la persona, valorando aspectos como su nivel de ingresos, el salario que percibe, su antigüedad en la empresa, los gastos o deudas que se pueden haber contraído con anterioridad y puedan disminuir sus ingresos mensuales, etc.

Generalmente son las entidades bancarias o cajas de ahorro a las que se acostumbra a acudir para solicitar un préstamo hipotecario, si bien hay que tener en cuenta la existencia de otras entidades que pueden actuar también como prestamistas, como los establecimientos financieros de crédito, entidades cooperativas de crédito o sociedades de crédito hipotecario.

De hecho cualquier gestoría, inmobiliaria o incluso un particular puede ofrecer una hipoteca siempre y cuando no constituya su actividad habitual, pero en muchos casos se trata de meros intermediarios y su intervención supone con frecuencia costes añadidos o la imposición de condiciones abusivas en el contrato. Por lo tanto, conviene ser muy cauteloso con estas opciones y en lo posible acudir a entidades financieras registradas y que cuenten con el aval del Banco de España.

Para valorar cual es el préstamo que mejor se adapta a las necesidades de cada persona, se deben tener presentes todos los factores que intervienen en la operación y no fijarse solamente en el tipo de interés del préstamo. Hay otros aspectos importantes, como son el plazo de devolución del préstamo, las posibles comisiones que exija la entidad, así como otras obligaciones accesorias que imponga la entidad, como puede ser la contratación de diferentes seguros u otros productos financieros o la obligación de domiciliar la nómina o diferentes recibos, etc.

Obviamente, siendo una decisión trascendente, es conveniente informarse bien y antes de tomar una decisión acudir a diferentes entidades y comparar las distintas ofertas, no limitarse únicamente a la entidad con la que habitualmente se tiene una relación de mayor cercanía. Asimismo hay que tener muy claro qué cantidad se va a solicitar, ya que la concesión de un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos importantes. Por lo tanto, es recomendable conocer estos gastos para determinar la cuantía del préstamo y no solo el precio de la vivienda que se pretende adquirir.

 

¿QUÉ IMPORTE SOLICITAREMOS?

 

Como se ha visto, el importe del préstamo hipotecario es una cuestión importante que depende fundamentalmente de dos aspectos.

En primer lugar, el valor de tasación de la vivienda, que servirá de referencia para determinar el importe máximo que la entidad está dispuesta a financiar. Esta tasación se lleva a cabo habitualmente a instancias de la propia entidad financiera y de ella se encarga las Sociedades de Tasación Autorizadas que son empresas independientes acreditadas e inscritas en un registro regulado por el Banco de España.

Es importante saber que el importe de esta tasación corre a cargo siempre del cliente que solicita el préstamo con independencia de que finalmente la operación acabe realizándose con esa entidad.

En general, la cuantía que la entidad está dispuesta a ofrecer suele estar alrededor de un 70 o un 80% de ese valor de tasación. De hecho, según la Ley 2/1981 de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, el préstamo garantizado por la hipoteca no puede exceder del 80% de la tasación cuando se trata de financiar la compra de una vivienda, si bien existen mecanismos que permiten superar esa limitación mediante la exigencia de una serie de garantías adicionales, lo que permite en ocasiones que se pueda llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda.

 

IMPORTANTE: CUÁLES SON NUESTROS INGRESOS

Con carácter general, las entidades financieras recomiendan que la cuota a pagar del préstamo no supere el 35 o 40% de los ingresos netos de la unidad familiar, teniendo en cuenta otras posibles cargas financieras, a fin de poder hacer frente a posibles imprevistos o subidas en los tipos de interés. Obviamente este factor admite cierto grado de flexibilidad en función de factores como el patrimonio de la persona o si ésta aporta otras garantías adicionales como avales, etc.

¿QUÉ ES ESO DEL PLAZO DE AMORTIZACIÓN? 

 

El plazo de amortización es el tiempo acordado en la escritura del préstamo para que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad de la cantidad prestada.

Los plazos previstos para la devolución del préstamo acostumbran a ser muy dilatados, pudiendo llegar hasta 40 años en función de una serie de factores, como el tipo de préstamo solicitado o la edad del solicitante.

Es importante ajustar bien el plazo de amortización que mejor se adapte a las posibilidades de la persona que solicita el préstamo, teniendo en cuenta que alargar el plazo más de lo necesario supone pagar menos cuota, pero también pagar intereses durante más años, por lo que se acabará pagando un importe mayor, mientras que reducir en exceso ese plazo puede suponer asumir una carga excesiva ya que la cuota a pagar será obviamente más elevada.

El tipo de préstamo condiciona también el plazo de amortización ya que si es con un tipo fijo de interés las entidades no suelen concederlo por un plazo superior a 15 años.

 

¿EN QUÉ CONSISTE LA CUOTA DE AMORTIZACIÓN?

 

Es el importe que el cliente se compromete a devolver periódicamente a la entidad financiera que le ha concedido el préstamo y está formado por los intereses y la devolución del capital prestado.

Este importe depende de una serie de factores: el importe que se haya solicitado, el plazo de amortización previsto, el tipo de interés y la periodicidad de pago. Este puede ser trimestral, semestral o incluso anual, si bien normalmente se trata de una cuota mensual.

Se puede distinguir entre distintos tipos de cuota:

  • CUOTA CONSTANTE:

Es la modalidad más frecuente, también conocida como sistema francés. La cuota se compone del capital que se está amortizando (el dinero prestado que se va devolviendo) más los intereses. Así, el importe de los intereses se va reduciendo proporcionalmente a la devolución del capital y la cuota sólo varía si cambian los tipos de interés.

  • CUOTA CRECIENTE:

En este caso, la cuota va aumentando cada año un porcentaje fijado de antemano en la escritura. Como resultado, al principio se paga menos, pero al final su inconveniente es que se acaba por pagar más en concepto de intereses.

  • CUOTA DECRECIENTE:

Ocurre justamente lo contrario. Se paga una cuota mayor al principio y esta va viéndose progresivamente reducida.

También se puede establecer un período de carencia, durante el cual el titular del préstamo sólo paga intereses y se deja para un momento posterior la amortización del capital. Esta posibilidad permite que al principio la cuota a pagar sea inferior pero el capital pendiente de amortizar no se reduce y sigue generando intereses, lo que supone lógicamente a la larga un encarecimiento del préstamo.

 

EL TIPO DE INTERÉS

(Aquí se complica un poco más la cosa, pero para eso nos tenéis a vuestra disposición)

El tipo de interés constituye un elemento fundamental a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, ya que, unido al plazo, determina lo que se acabará pagando a lo largo de los años.

En función del tipo de interés aplicable se distinguen básicamente las siguientes modalidades de préstamos:

  • PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS A INTERÉS FIJO. El tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, de manera que el cliente no se ve afectado por posibles subidas en los tipos de interés, lo que le otorga una cierta seguridad ya que siempre va a pagar lo mismo. Sin embargo, tiene el inconveniente que tampoco se va a beneficiar en caso de que bajen los tipos de interés.

Otro aspecto importante de este tipo de préstamos es que la operación suele fijarse por un período más corto de tiempo que en los préstamos a interés variable a fin de evitar los riesgos para ambas partes de posibles variaciones de los tipos de interés.

Además, habitualmente las comisiones de amortización previstas para este tipo de préstamos suelen ser más elevadas.

  • PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS A INTERÉS VARIABLE. En este tipo de operaciones el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo en función de las condiciones pactadas previamente en el contrato, lo que permite beneficiarse de las bajadas de tipos de interés, aunque lógicamente también comporta un riesgo importante en caso de un escenario de subida de tipos.

La forma de fijar los intereses es la siguiente: se acuerda un tipo de interés inicial, que permanece fijo durante un período de tiempo preestablecido, y que en la mayoría de entidades oscila entre seis y doce meses. Una vez transcurrido dicho período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia que se haya acordado en el contrato, y de este modo, cada cierto tiempo, según lo que se haya pactado, se va revisando el tipo de interés hasta que se termina de pagar el préstamo.

Hay que tener en cuenta que en este tipo de préstamos, al irse ajustando el tipo de interés aplicable a las condiciones de mercado, las entidades financieras suelen ofertar unos plazos de amortización más largos que en los préstamos a interés fijo, lo que implica tener que pagar una cuota menor.

  • PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS A INTERÉS MIXTO. En este caso se aplica un tipo de interés fijo durante los primeros años de vida del préstamo y posteriormente pasa a interés variable hasta la finalización del préstamo. El plazo de amortización y las comisiones por amortización anticipada suelen ser similares a los que se aplican a los préstamos a interés variable. Combinan las ventajas e inconvenientes de los préstamos fijos y variables aunque, al acotar dos períodos diferentes, los riesgos quedan más diluidos.
  • PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS DE CUOTA FIJA. Se trata de un préstamo a interés variable si bien el cliente siempre paga la misma cuota con independencia de la evolución de los tipos de interés. Las posibles variaciones que afecten a éstos repercuten en la duración final del préstamo, es decir, si los tipos suben en lugar de pagar más cuota, se alarga el plazo de amortización; y por el contrario si los intereses bajan se acorta este plazo.

 

LA DENOMINADA TASA ANUAL EQUIVALENTE

(Os sonarán más las siglas T. A. E.)

La Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) constituye una herramienta básica a fin de poder comparar los distintos tipos de interés que ofrecen las entidades financieras.

Hay que tener en cuenta que el tipo de interés no puede valorarse como un elemento aislado, sino que deben tenerse en cuenta también otras variables. En este sentido la T.A.E. constituye una fórmula eficaz que permite conocer el coste efectivo o real de la operación ya que tiene en cuenta además del tipo de interés nominal, el plazo, y las comisiones que cobra la entidad en relación al préstamo concertado.

¿QUÉ SON LOS ÍNDICES DE REFERENCIA?

Los índices de referencia son los indicadores que se aplican a los préstamos hipotecarios con un tipo de interés variable a la hora de revisar y actualizar el interés. De ellos depende por lo tanto el interés que se acabará pagando cada vez que se proceda a la revisión del préstamo.

Existen un gran número de índices, si bien conviene centrarse en aquellos índices de referencia que tienen carácter oficial, ya que su cálculo lo realiza directamente el Banco de España y son publicados mensualmente en el Boletín Oficial del Estado (además de poderse consultar en distintos medios de comunicación). Esto nos asegura una amplia difusión de la evolución de dichos índices, además de garantizar su objetividad.

Los índices de referencia oficiales son los que a continuación se citan, en base a lo dispuesto en el Anexo VIII de la Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de Septiembre:

  • Referencia interbancaria a un año (EURIBOR).
  • Tipo interbancario a un año (MIBOR).
  • IRPH de bancos.
  • IRPH de cajas.
  • IRPH del conjunto de entidades de crédito
  • Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro (CECA
  • Rentabilidad interna de la deuda pública.

 

EL REDONDEO EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

Una cuestión importante a tener en cuenta y que en su momento fue objeto de polémica es la práctica del redondeo en el momento de revisar el tipo de interés aplicable en los préstamos a tipo variable.

En este sentido, cabe reseñar que hubo una ley que  recogió la prohibición de la cláusula de redondeo al alza. Esta práctica era habitual hasta ese momento en muchos préstamos, permitiendo redondear tanto al alza como a la baja, sin que esa desviación pudiera sobrepasar un octavo de punto (0’125) respecto al intervalo pactado.

 

¿TENDREMOS QUE PAGAR COMISIONES?

La respuesta, desgraciadamente, es que sí. Aquí os dejo las comisiones que se dan con más frecuencia

  • COMISIÓN DE ESTUDIO. Es la comisión que cobra la entidad por las gestiones que debe realizar para verificar la solvencia de la persona que pide el préstamo y los términos de la operación que se solicita. En el caso de que la entidad no le conceda el préstamo no le podrá cobrar esta comisión, pero sí podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas.
  • COMISIÓN DE APERTURA. Se paga a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo y se paga en el momento de formalizar la operación.
  • COMISIÓN POR MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DEL PRÉSTAMO. La entidad financiera puede cobrar una comisión en aquellos casos en los que el cliente solicite, y la entidad acepte, que se cambie alguna de las condiciones del préstamo, como pueden ser, la ampliación o reducción del capital, la alteración del plazo o la modificación del tipo de interés pactado. En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la modificación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión estará limitada al 0’1%sobre el capital pendiente de amortizar.
  • COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN PARCIAL ANTICIPADA. En aquellos casos en los que se realiza una amortización parcial del préstamo, es decir, se devuelve de golpe una parte del préstamo superior a la cuota fijada, la entidad tiene derecho a percibir una comisión por lo que deja de ganar al no percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
  • POR CANCELACIÓN O AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TOTAL. Al igual que ocurre en los casos de amortización parcial, cuando se procede a la cancelación anticipada del préstamo, la entidad puede percibir una comisión, que no superará en ningún caso el 1% cuando se trate de un préstamo a interés variable y dicha amortización no derive de una subrogación, es decir, que se traslade el préstamo a otra entidad financiera.

 

¿CÓMO FORMALIZAREMOS NUESTRO PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

PRIMERO: LA OFERTA VINCULANTE

Una vez determinada la entidad de crédito con la que se quiere contratar el préstamo hipotecario, hay que solicitar una oferta vinculante por escrito a dicha entidad en la que se detallarán las condiciones financieras de dicho préstamo, y que tendrá una duración mínima de diez días hábiles, según establece la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, debiendo corresponderse dicha oferta con las condiciones que posteriormente se incluyan en la escritura del préstamo.

Previamente, puede solicitarse a la entidad un folleto informativo en el que se ha de recoger, a modo orientativo, las condiciones más importantes de dicho préstamo, y que deberá ser entregado gratuitamente por la entidad siempre que un cliente lo solicite.

 

SEGUNDO: FIRMAREMOS LA ESCRITURA

 

Una vez el cliente acepta la oferta vinculante, se procederá a formalizar el préstamo hipotecario en escritura pública. Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y las clausulas financieras del contrato, el notario está obligado a informar al cliente, quien tiene en este caso derecho a desistir de la operación, o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.

En todo caso, el cliente tiene derecho a examinar el contenido de la escritura del préstamo en la notaría, al menos durante los tres días hábiles anteriores a la firma (OJO AQUI!!)

Es importante asimismo conocer el derecho que asiste al solicitante del préstamo de elegir en qué notaría se ha de proceder a la firma, si bien ésta deberá tener alguna conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales de la operación, es decir, la residencia del comprador o la ubicación del inmueble.

 

TERCERO: TENDREMOS QUE INSCRIBIRLA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

Para que la hipoteca tenga valor, es necesario proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma el notario enviará al registro la copia electrónica autorizada de la escritura, que es considerada un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel.

 

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITAREMOS?

La documentación que se deberá aportar para la formalización del préstamo se refiere básicamente a tres aspectos:

  • INFORMACIÓN PERSONAL

Se deberá aportar el D.N.I. o NI.F. , los datos personales del solicitante e indicar en caso de matrimonio, el régimen económico matrimonial, ya si la hipoteca se constituye sobre la vivienda que será el domicilio familiar, será necesario el consentimiento de los dos cónyuges.

  • INFORMACIÓN ECONÓMICA

Si el solicitante es un trabajador por cuenta ajena, se suele pedir las dos últimas nóminas, así como la última declaración del IRPF y Patrimonio. Es posible asimismo que se exija un certificado de la empresa que acredite la antigüedad en el puesto de trabajo.

Si se trata de un trabajador por cuenta propia, lo habitual es solicitar la declaración de IRPF y Patrimonio, y los últimos pagos fraccionados de renta e IVA.

  • INFORMACIÓN SOBRE EL BIEN A HIPOTECAR

En el caso de que la compra se haga a un particular, se deberá aportar una copia de la escritura de la vivienda que va a ser objeto del préstamo hipotecario.

Si por el contrario, la vivienda se adquiere directamente del promotor, es suficiente con facilitar una copia del contrato de compraventa siempre que la obra esté financiada por la misma entidad a la que se solicita el préstamo. En caso de que dicha obra esté financiada por otra entidad, se suele exigir que se aporte la escritura de división horizontal.

 

Bueno, por el momento no deseo aburriros más, y si has llegado hasta aquí leyendo esto, dime por privado que lo has hecho y tendrás un descuento en cualquiera de nuestros servicios, ya que agradezco que después del esfuerzo, sea interesante para alguien.

 

Un saludo!!!!

 

MIÑARRO ABOGADOS