EL ALQUILER DE UN LOCAL

 

alquiler

Buenas tardes, expongo a continuación un tema que considero interesante para todos aquellos que estéis pensando en alquilar  un local para desarrollar vuestra actividad profesional o negocio ya que no son pocas las dudas que nos surgen respecto al contrato a firmar, las cláusulas, la obligatoriedad o no del aval bancario, la duración, las prórrogas…. y si bastantes problemas tenemos ya con conseguir cómo pagar dicho local, que a éstos no se sume la incertidumbre de cómo hacerlo de la manera más satisfactoria para nosotros.

Paso a analizar cada punto de manera sencilla esperando os pueda servir de utilidad.

Comenzamos:

Antes que nada deciros que en estos contratos la VOLUNTAD DE LAS PARTES  es lo que siempre va a prevalecer, es decir, lo que vale es lo que las partes pacten, sea lo que sea (bueno, alguna vez y con carácter excepcional los jueces han limitado dicha voluntad cuando el cumplimiento del contrato ha resultado excexivamente perjudicial para una de las partes o bien el objeto del mismo es delito, pero en circunstancias normales entre particulares, lo que prima es lo pactado por las partes y subsidiariamente es cuando entra a aplicarse primero la ley de arrendamientos urbanos y en su defecto el Código Civil).

1- ¿QUÉ ES Y EN QUÉ CONSISTE ESTE TIPO DE ARRENDAMIENTO O ALQUILER?

El arrendamiento o alquiler de un local de negocio es un contrato por el que una persona al que llamaremos arrendador cede a otra persona (arrendatario o inquilino) el uso de un local a cambio del pago de una cantidad (renta). En el local el inquilino puede realizaruna actividad económica de tipo industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

El arrendador puede ser el propietario o el usufructuario del local.

2- ¿QUÉ FORMA DEBE TENER?

El contrato de arrendamiento NO ES OBLIGATORIO  que se realice por escrito pero tanto el arrendador como el arrendatario pueden exigir la forma escrita. Aunque es conveniente hacerlo por escrito por seguridad jurídica.

Si se hace por escrito, en el contrato se ha de incluir la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del local, la duración del contrato, la renta que el inquilino le va a abonar al arrendador y todas aquellas cláusulas que se consideren convenientes.

El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante Notario y en ese caso puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

3- LA DURACIÓN DEL CONTRATO

3.1 ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?

La duración del contrato de alquiler de local de negocio se pacta libremente entre arrendador e inquilino. NO EXISTE UNA DURACIÓN MÍNIMA OBLIGATORIA. Así que no os vengan con historias tipo: ” es que la ley dice que……”.

También es importante saber que si la duración del mismo fuera inferior a tres años, llegado el día del fin del mismo, éste se prorrogará (se aplazará o demorará) obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años (salvo que el que paga el alquiler (arrendatario) le diga al que se lo alquila (arrendador) que no quiere renovarlo –> ojo! : se lo deberá comunicar con treinta días de antelación como mínimo).

3.2 Desisitimiento anticipado

Si el inquilino decide dejar el alquiler del local antes del plazo pactado, el arrendador podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados.

El importe de esta indemnización se puede haber pactado ya en el contrato.

4- LA SUBROGACIÓN POR MUERTE DEL ARRENTARIO (este caso, aunque desagradable, suele ser común cuando la persona que originariamente nos alquiló el local fallece y entonces nos vemos en la situación de a quién le tenemos que pagar ahora). Pasamos a explicarlo con mayor detalle.

4.1 ¿Qué es la subrogación?

Si el inquilino fallece antes de que haya finalizado el contrato de alquiler, el contrato puede continuar en favor de determinadas personas siempre que el contrato no lo prohíba.

4.2 ¿Quiénes pueden subrogarse?

En caso de fallecimiento del inquilino pueden subrogarse en el contrato, el heredero o la persona designada por el inquilino fallecido para continuar la actividad económica que se desarrollaba en el local (aunque lo normal es que sean los hijos o el cónyuge)

4.3 ¿Cómo subrogarse?

La subrogación se ha de notificar por escrito al propietario antes de que hayan pasado dos meses desde el fallecimiento del inquilino.

4- LA RENTA

La renta, es decir, el dinero que pagamos por el alquiler, SE PACTA LIBREMENTE POR LAS PARTES.

Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta, salvo pacto en contrario.

Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta… etc.);  si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.

Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).

En lo referente a la actualización de la renta, la Ley ha incluído la novedad de que se pueda pactar la misma por las partes. Anteriormente a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ésta establecía de manera  obligatoria que el criterio de actualización de la renta durante los cinco primeros  años del contrato era aplicando el IPC; y solo a partir del sexto año las  partes podían pactar un criterio distinto para llevar a cabo la actualización.

Ahora,  como puede verse, las partes pueden pactar, desde el primer momento, el  criterio a seguir para actualizar la renta y solo en defecto de pacto se  aplicará el criterio que establece la Ley.

La  renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a  aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito,  expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el  arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de  Estadística.

5. LAS OBRAS

Una fuente constante de problemas en los contratos de arrendamiento suele plantearse con relación a las obras: cuáles puede o no puede hacer el inquilino, quién debe abonarlas, qué obras debe realizar el propietario de forma obligatoria, si tiene derecho o no a incrementar la renta… etc.

Para solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer lugar, entre dos tipos de obras:

–  las necesarias o de conservación:

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y que éste pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto…). El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar a causa de las mismas.

las mejoras:

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino también tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.

En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

El período de carencia:

Pongamos por caso que un usuario arrienda un local para abrir un negocio. Con frecuencia ocurre que el espacio alquilado no está acondicionado para acoger el tipo de actividad para el que se pretende utilizar, o bien que necesite obras o cambios para adaptarlo a otros gustos y necesidades. En tales casos, propietario y arrendatario pueden acordar un tiempo, el necesario para poder acometer tales trabajos, exento del pago de la renta.  Dicho período de tiempo es el denominado período de carencia

Los términos y condiciones del mismo serán los que de mutuo acuerdo firmen las partes. Dichas condiciones (quién asumirá los costas de las obras en su caso, por ejemplo) se reflejarán mediante sendas cláusulas en el contrato, y se deberá indicar cuándo se efectuará el primer pago. (si el contrato entra en vigor el 1 de abril y se establecen dos meses de carencia, por ejemplo, el primer abono se realizaría el 1 de junio).

6. LA FIANZA

En general la celebración del contrato de arrendamiento será obligatoria exigirle al inquilino una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta. Desde mi punto de vista la fianza no debería ser obligatoria ni tiene por qué serlo ya que quitar la misma del contrato no supondría la nulidad del mismo y simplemente supone una traba más a la hora de contratar.

Dependerá del caso concreto el hecho de que debáis pagar fianza o no.

7. EL AVAL BANCARIO

En muchas ocasiones, a la hora de alquilar un inmueble el posible inquilino se encuentra con la petición por parte del arrendador de la solicitud de un aval bancario como condición para que llegue a buen puerto la operación ¿ en qué consiste el mismo?

En primer lugar, debemos señalar que es un tipo de garantía que solicita el arrendador como respaldo a lo acordado. Expresado de otra forma, es un documento que sirve a tu arrendador paro asegurarse el cobro del alquiler, en caso de que se pueda demostrar que efectivamente incumples en los pagos de la renta fijada en el contrato de alquiler. 

Se suele solicitar un aval equivalente a varias mensualidades.

Es importante dejar claro que el aval bancario  NO ES OBLIGATORIO, sino que es una garantía adicional para que el arrendador se asegure el cobro de las cuotas de alquiler.

Este aval bancario suele ser frecuente en los arrendamientos de vivienda de las grandes ciudades debido al período de crisis que estamos atravesando. A veces os lo pedirán simplemente por unos meses. Ya que como no te conocen, no saben si eres buen o mal pagador. Si la renta se prolonga en el tiempo y has pagado puntualmente es fácil que deje de ser necesario renovar el aval.

Ahora bien, en lo que respecta a un arrendamiento de local para negocio, por regla general  NO ACEPTÉIS que os exigan aportar un aval bancario.  El banco tendría retenido vuestro dinero durante un largo período de tiempo sin que podáis hacer nada con él. Aunque como todo, lo mejor es analizar caso por caso.

8. EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE 

– En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma

– El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación  anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

– En el caso  anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales.

No obstante dicho lo anterior, la nueva ley de arrendamientos urbanos permite la renuncia de este derecho por el arrendatario, incluso en los tres primeros años del contrato.

9. CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Bueno, qué duda cabe que la fundamental es dejar de pagar el alquiler. a ésta hay que sumarle otras tales como el subarriendo o cesión incumpliendo la ley, por realización en el local de actividades molestas, pero en general, por incumplir algo de lo pactado por las partes, de ahí que debáis revisar bien el contrato antes de firmarlo.

En fin, con este breve análisis sobre el arrendamiento de locales espero haberos sido de utilidad. Me gustaría aclarar que el presente artículo no contiene todo lo referente a dicho arrendamiento y que para negociar un buen alquiler y llevarlo a buen puerto dependerá del caso en concreto ante el que nos encontremos.

Un saludo!

J. M. M. Miñarro

Director MIÑARRO ABOGADOS

Para más información: contacto@minarroabogados.com