¿QUÉ ES UN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?

Es el alquiler temporal de un inmueble en el que se puede vivir. El arrendador (propietario) cede al arrendatario (inquilino) el uso y disfrute de la vivienda a cambio del pago de una cantidad económica.

Debemos distinguir entre contrato de arrendamiento de vivienda y uso distinto del de vivienda. Se considera vivienda el edificio utilizado como vivienda permanente del inquilino y su familia. El uso distinto del de vivienda es el que se produce también en una edificación habitable pero para segunda residencia o como local de negocio y otros.

¿QUÉ FORMA DEBE TENER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se puedan elaborar de distintas formas, oral o escrito, si bien tendrá que hacerse por escrito en el momento en que cualquiera de las partes lo pida. Para que sea válido sólo se necesita el consentimiento de propietario e inquilino, que la vivienda exista y fijar la causa del contrato.

Si el contrato se realiza por escrito, no es necesario que se siga un modelo concreto, simplemente hay que poner en él los acuerdos alcanzados, incluyendo el nombre, apellidos y documento de identidad de arrendador y arrendatario, así como la identificación de la vivienda. También hay que hacer constar la duración del contrato, la renta y otras posibles cláusulas pactadas.

Se aconseja que el contrato de arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad a fin de obtener la protección de éste Registro y el reconocimiento de la situación de arrendamiento casos como por ejemplo la venta de la vivienda arrendada.

¿ QUÉ ES LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE LA VIVIENDA?

Desde el 1 de junio del 2013 para poder arrendar o vender una vivienda es necesario disponer de un certificado de eficiencia energética de la misma.

Se excluyen los inmuebles con una superficie útil inferior a 50 metros cuadrados. Este certificado tendrá una validez máxima de 10 años.

¿CUÁL ES LA DURACIÓN MÍNIMA DEL ARRENDAMIENTO?

El contrato de arrendamiento de vivienda tiene la duración que libremente acuerden arrendador y arrendatario. Ahora bien, si el plazo pactado es inferior a tres años, el alquiler se ha de prorrogar obligatoriamente anualmente hasta que alcance ese mínimo de 3 años.

Si no hay un pacto en cuanto a la duración del contrato, se entiende que el contrato es por un año, prorrogable por anualidades hasta que se alcance la duración de 3 años.

Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurrida la prórroga forzosa de 3 años, los contratantes podrán poner fin al contrato, siempre y cuando preavisen de forma fehaciente con 30 días mínimo de antelación. En el caso que ninguno de las partes notifique a la otra con el plazo mínimo su voluntad de no continuar con el contrato, este se prorrogará por un año más.

¿PUEDE RENUNCIAR EL ARRENDATARIO A LA PRÓRROGA?

El arrendatario puede renunciar a la prórroga de 3 años manifestándolo al propietario con 30 días de antelación mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

¿PUEDE EL ARRENDADOR EXCLUIR LA PRÓRROGA FORZOSA?

La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé una situación especial cuando el arrendador pueda tener la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o su familia (familiares en primer grado como hijos y padres, y también para el cónyuge en caso de divorcio).

En ese caso se contempla la posibilidad de que el propietario recupere la vivienda antes de la finalización de la prórroga forzosa. Tiene que haber transcurrido como mínimo 1 año de duración de contrato y se tiene que comunicar al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Si el propietario o familiares no ocupan la vivienda en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato (salvo casos de fuerza mayor), el inquilino puede elegir entre volver a residir en la vivienda por un nuevo periodo de hasta 3 años, además de recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del propietario una indemnización equivalente al importe de un mes por año que faltara por cumplir hasta completar los 3 años.

¿PUEDE EL ARRENDATARIO DESISTIR DEL CONTRATO ANTES DEL PLAZO PACTADO?

El arrendatario o inquilino puede desistir del contrato antes del plazo pactado en el mismo siempre que hayan pasado 6 meses de contrato y que se comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Se puede pactar en el contrato de arrendamiento que el inquilino tenga que indemnizar al arrendador si desiste anticipadamente con un mes de renta por año que falte por cumplir (los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).

Esto significa que el inquilino tendrá que abonar una penalización por desistimiento transcurridos los 6 meses si se ha pactado en el contrato, con lo que no habrá indemnización si no se ha pactado expresamente.

¿QUÉ ES LA RENTA?

La renta es la cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario por el alquiler de la vivienda, pactada libremente entre ambos.

Salvo que hayan acordado algo distinto, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el propietario puede exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta, siendo nula cualquier clausula en contra.

Se puede pactar reemplazar la obligación del pago de la renta durante un tiempo por el compromiso por el inquilino de hacer obras de reforma o rehabilitación del inmueble. Si el inquilino no realiza las obras en las condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Para este caso es importante dejar bien fijadas todas las condiciones de dicho pacto recogiendo por escrito el tiempo de suspensión de pago de renta, las obras a realizar, las condiciones de las mismas, etc…

El inquilino tampoco podrá pedir en ningún caso una compensación por esas obras cuando acabe el contrato.

LUGAR Y FORMA DEL PAGO DE LA RENTA

El propietario ha de entregar al inquilino un recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento del pago, como por ejemplo, la domiciliación bancaria.

¿SE PUEDE ACTUALIZAR LA RENTA DURANTE EL CONTRATO?

El propietario puede actualizar la renta al vencimiento de cada año de vigencia del contrato. Se puede pactar expresamente en el contrato como se hará esa actualización, con lo que será válida cualquier fórmula de actualización pactada.

Para el caso de que no se haya pactado nada expresamente en el contrato, entonces la actualización de hará conforme al IPC general que publica el Instituto Nacional de Estadística según la variación porcentual de los 12 meses anteriores a la fecha de la actualización. Para la primera actualización se toma como mes de referencia el IPC que corresponda al último índice publicado en la fecha de celebración del contrato. En las sucesivas actualizaciones se ha de tomar como referencia el último índice publicado.

La nueva renta actualizada se ha de pagar a partir del mes siguiente al que el propietario haya notificado la actualización. Si el inquilino lo exige, la notificación ha de ir junto a la certificación del Instituto Nacional de Estadística en que se haya publicado el IPC, o hacer referencia al BOE donde esté publicado.

¿PUEDE EL ARRENDADOR INCREMENTAR LA RENTA POR MEJORAS EN LA VIVIENDA?

Salvo que se haya pactado lo contrario, si el propietario hace mejoras en la vivienda después de los tres primeros años del arrendamiento, puede subir la renta en una cantidad equivalente a lo que se haya invertido más tres puntos sobre el interés legal del dinero. En cualquier caso, el incremento de la renta no puede ser superior al 20% y es efectivo el mes siguiente a que el propietario se lo haya comunicado al inquilino por escrito, detallando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos

que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

¿QUIÉN DEBE PAGAR LOS GASTOS DE LA VIVIENDA?

Se puede pactar en el contrato la repercusión al inquilino de determinados gastos de la vivienda como son las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, mantenimiento del inmueble, servicios, impuestos y cargas que no puedan ser imputadas individualmente.

Se ha de haber indicado en el contrato el importe anual de estos gastos.

El inquilino siempre ha de pagar los gastos de servicios de la vivienda que se puedan individualizar con contadores: luz, agua, teléfono, etc.

¿QUIÉN DEBE REALIZAR LAS OBRAS DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA?

Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad debe hacerlas el propietario, excepto si los daños han sido causados por culpa del inquilino o las personas a su cargo o son pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso normal de la vivienda. En estos dos casos el coste de las reparaciones correrá a cargo del arrendatario.

El inquilino ha de comunicar al propietario lo antes posible la existencia de deterioros y permitir que él mismo o un técnico compruebe los daños.

También está obligado a soportar las obras de conservación, siempre y cuando no puedan aplazarse hasta la finalización del contrato. Si estas obras se prolongan más de 20 días, el inquilino tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no haya podido utilizar.

Si por estas obras la vivienda llega a ser inhabitable, el inquilino puede optar entre rescindir el contrato o bien suspenderlo hasta la finalización de las obras, paralizando el plazo del contrato y el pago de la renta.

 ¿PUEDE EL ARRENDADOR HACER OBRAS DE MEJORA?

El arrendador puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se puedan retrasar hasta el fin del arrendamiento, pero ha de notificarlo al inquilino tres meses antes por escrito, indicando qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo, su duración y coste previsible.

El inquilino tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que no haya podido utilizar y a que se le indemnicen los posibles gastos generados.

Tendrá derecho a desistir del contrato en el plazo de un mes, siempre y cuando las obras afecten de modo relevante a la vivienda.

¿PUEDE EL ARRENDATARIO HACER OBRAS EN LA VIVIENDA?

El arrendatario no puede hacer sin el consentimiento escrito del propietario obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, ni que provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

Si a pesar de todo el inquilino hace obras que disminuyan la estabilidad de la edificación o la seguridad de la vivienda el propietario le puede exigir que reponga de inmediato las cosas a su situación anterior.

Para todas las obras para las que era preciso autorización y no se obtuvo el propietario puede exigir cuando acabe el contrato que, o bien se vuelvan las cosas al estado anterior o quedarse la modificación sin indemnización al inquilino.

Si las obras se realizan sin la previa autorización del propietario, este podrá dar por finalizado el contrato y además podrá exigir la reposición de las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al inquilino.

ARRENDATARIOS CON DISCAPACIDAD

Si el inquilino, su cónyuge o sus familiares que conviven con él tienen una discapacidad o una edad superior a 70 años sí que pueden realizar en la vivienda con una simple comunicación escrita al arrendador las obras necesarias para que la vivienda pueda ser utilizada de forma adecuada a su discapacidad o edad; siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

Al finalizar el contrato de arrendamiento el propietario puede exigirle al inquilino que reponga la vivienda al estado anterior.

LA FIANZA

La fianza es una garantía para que el arrendatario cumpla con las obligaciones del contrato. La Ley de Arrendamiento Urbanos establece la obligación de fijar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad en caso de vivienda habitual y dos meses en caso de uso distinto. La fianza la ha de abonar el inquilino mientras que el propietario está obligado a depositarla en el correspondiente organismo público.

Durante los 3 primeros años la fianza no se puede actualizar, pero si el contrato se prorroga, se puede actualizar bien sea aumentándose o disminuyéndose hasta igualar una mensualidad de la renta vigente al tiempo de la prórroga.

Finalizado el contrato de arrendamiento, el propietario tiene la obligación de devolver el importe de la fianza al inquilino en el plazo de un mes. Si transcurrido el plazo no se hubiera entregado, se generarán intereses.

Sin embargo, el propietario puede liquidar la fianza descontado de la misma el importe de los desperfectos dejados en la vivienda por el inquilino. Se podrá pactar con el inquilino en el momento de la extinción del contrato compensar otras deudas como pueden ser suministros pendientes de pago o incluso renta o si se ha pactado la penalización en el contrato por el desistimiento anticipado y éste se ha producido.

EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

Es el derecho que tiene el inquilino, en el caso de que el propietario venda la finca arrendada, de comprarla teniendo prioridad.

Se puede pactar en el contrato la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En el caso de que se haya pactado esa renuncia el propietario comunicará su intención de vender la vivienda al inquilino con un plazo de 30 días de antelación a la formalización del contrato de compraventa aunque el inquilino no tenga derecho preferente de compra.

LA EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

· Cuando ha finalizado el plazo que se ha fijado en el contrato.

· Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario. Declaración de ruina de la finca.

· Muerte del inquilino cuando no existan personas con derecho a subrogarse.

El propietario puede dar por finalizado el contrato por cualquiera de las siguientes causas:

· Impago de la renta por el arrendatario. Impago de la fianza o de sus actualizaciones.

· Subarriendo o cesión de la vivienda a otra persona por parte del inquilino sin consentimiento del propietario.

· Causar daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento escrito del arrendador cuando era preciso.

· Realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.

· Si deja de ser la vivienda permanente del inquilino o de su cónyuge y de sus hijos.

· Cualquier otro incumplimiento de contrato por parte del inquilino, a no ser que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

· Necesidad del propietario o sus familiares de primer grado o cónyuge en caso de divorcio de ocupar la vivienda.

El inquilino puede dar por finalizado el arrendamiento en los siguientes casos:

· Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.

· Si el propietario dificulta la utilización de la vivienda de manera grave.

· Por la realización de obras de conservación u obras acordadas por la autoridad competente en los casos que marca la ley.

LA CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO

La cesión del arrendamiento es un contrato por el que el inquilino transmite a un tercero los derechos y obligaciones que le  corresponden como inquilino.

Como consecuencia de la cesión, el inquilino queda desligado del contrato de arrendamiento, del que pasa a ser el titular el cesionario.

Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en que el arrendatario queda sustituido por otra persona (cesionario), que pasa a tener los mismos derechos y obligaciones ante el propietario.

Es necesario el consentimiento por escrito del propietario para que el contrato se pueda ceder.

EL SUBARRIENDO

El subarriendo de una vivienda es el contrato por el que el inquilino de una vivienda cede a un tercero el uso de parte de la vivienda que tiene alquilada.

A diferencia de la cesión, el subarriendo mantiene la relación contractual entre el propietario y el inquilino, sin modificarse.

El contrato de subarriendo de vivienda tiene las mismas normas que el arrendamiento de vivienda, y finaliza cuando lo hace el propio contrato de arrendamiento. La renta que pague el subarrendatario no puede ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.

Subrogación por muerte del arrendatario

Si el inquilino fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, los familiares o personas que convivan con él pueden subrogarse y continuar como inquilinos.

Pueden subrogarse:

· El cónyuge del inquilino.

· La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente como pareja de hecho al menos durante los años anteriores al fallecimiento.

· En el caso de que la pareja haya tenido hijos en común, para subrogarse es suficiente que hayan convivido, sin necesidad de ningún plazo.

· Los descendientes del inquilino o sobre los que tenga la tutela legal o con los que haya convivido habitualmente con durante los dos años anteriores al fallecimiento.

· Los ascendientes y los hermanos del inquilino arrendatario que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.

· Aquellos otros parientes hasta el tercer grado colateral que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que hayan convivido habitualmente con el inquilino durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Y con esta última cuestión finalizamos el presente artículo deseando os haya resultado de alguna utilidad.

Para cualquier consulta no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho a través de nuestro correo: contacto@minarroabogados.com

¡ Un saludo !

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