EFECTOS DEL CORONAVIRUS EN LOS ARRENDAMIENTOS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La pandemia COVID19, conocida más popularmente como Coronavirus, está impactando de pleno en las relaciones contractuales, como por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio, los contratos de arrendamiento de servicios, o los contractos de arrendamiento de obra inmobiliaria, produciendo la ruptura de la base del negocio o alterándola significativamente.

Estamos ante una situación extraordinaria de fuerza mayor, dado que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones de las partes eran totalmente imprevisibles e inevitables en el momento en que se celebró el contrato, salvo que se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa en el contrato (lo cual no es habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo querido por las partes al respecto, pues opera con plenitud la autonomía privada en estas relaciones contractuales entre empresarios y propietarios.

A modo de ejemplo, en los contratos de alquiler de local de negocio dicho impacto se materializa en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia de un desplome en la facturación del negocio del inquilino derivada de las externalidades negativas del COVID19 o por la imposibilidad de realizar la actividad en el local. Nos encontramos con propietarios de bajos alquilados que están pagando, por ejemplo, 3.000 euros al mes y tienen que tener el negocio cerrado, pero tienen que seguir pagando dichos alquileres.

En estos casos, la exigencia del arrendatario de local de negocio de modificación o revisión del contrato (consistente en una reducción de la renta), o de suspensión del contrato ,y, por extensión, de la obligación de pago de la renta, e incluso, en el peor de los escenarios, la resolución del contrato, podría prosperar en los tribunales en aplicación de la última doctrina de los juzgados.

Entonces ¿ Qué se puede hacer?

Nuestro «eficaz» Gobierno no ha adoptado ninguna medida legal de moratoria en el pago de la merced arrendaticia de vivienda, pues la moratoria prevista en el art. 7 del Real Decreto de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID19, solamente afecta al pago de la deuda hipotecaria, estando pues plenamente vigentes las obligaciones arrendaticias.

Desde mi punto de vista cabe distinguir el tipo de arrendamiento al que nos refiramos:

  • Arrendamiento de vivienda: Mi opinión es que no cabe reconocer al inquilino de vivienda habitual o permanente un eventual derecho a exigir una modificación, suspensión y/o resolución del contrato con motivo de la pandemia del COVID19.
  • Arrenadamiento de local de negocio: la exigencia del arrendatario de local de negocio de modificación o revisión del contrato SÍ que sería posible.

Espero que os haya servido de utilidad.