Buenas tardes amigos de Facebook, este artículo me parece muy interesante a raíz de una reclamación que ha entrado en nuestro despacho de un cliente al que unos inquilinos le han dejado la casa muy deteriorada, lo que le ha generado un grave perjuicio económico y psicológico. Pues bien, estudiando toda la teoría sobre el tema, nos hemos dado cuenta que la teoría es una cosa y la práctica es otra. Nuestro trabajo consiste en darle la solución y ayudar a nuestro cliente (en este caso clienta), de ahí, que tras dicho estudio y visto lo que ha ocurrido en la práctica, os pongamos en conocimiento los siguientes puntos:

1- Al arrendador que reclama judicialmente la indemnización de los daños y perjuicios causados en el mobiliario de la vivienda arrendada, tanto si lo hace por la vía civil como penal (este último es el caso de la Sentencia comentada), le corresponde la carga de la prueba, por lo que será decisivo para que obtenga una sentencia estimatoria que acredite debidamente:

a) La existencia de los daños (sería muy bueno que fotografiarais vuestra casa antes de dejarla en alquiler para ver el estado en el que la arrendasteis)

b) El coste de reparación de dichos daños: Aquí van todas las facturas por los desperfectos, que os habrá tocado pagar  a vosotros.

2- Ahora bien ¿Cómo evitar que toda esta actividad probatoria recaiga en nosotros y encima tengamos que pagar los desperfectos, sin saber a ciencia cierta si nos los van a reingresar?

Pues bien, como arrendadores deberíais adoptar las siguientes cautelas:

a)  Estipular en el contrato que la vivienda se entrega en perfecto estado de conservación y que el arrendatario ha tenido oportunidad de visitar y examinar la misma; así como para el caso de que la vivienda se entregue con instalaciones y/o mobiliario, se recomienda acompañar al contrato un anexo fotográfico de dicho mobiliario y/o instalaciones y una relación descriptiva del mismo. Todo ello nos permitirá preconstituir prueba para un eventual pleito futuro.

b) Si por la causa que fuere decidiéramos libremente desalojar la vivienda porque la necesitamos (en los casos en los que se pueda hacer esto, pero esto ya sería otro tema a tratar con profundidad), os recomiendo  revisar el estado de la vivienda justo antes de recibir las llaves y documentar el estado en que se encuentra la misma en dicho momento. Y aquí pueden ocurrir dos situaciones:

Primera: Que se aprecien daños importantes: Aquí lo que debéis hacer es requerir al notario de confianza para que de fe pública de la existencia de los daños en la vivienda, ya que el acta notarial es un documento público cuyo valor probatorio difícilmente será impugnado con éxito en un eventual pleito.

Segunda: Que no se aprecien daños importantes, al menos a primera vista: Como tampoco en ese momento nos vamos a poner a estudiar con minuciosidad el estado de la vivienda, nos conviene hacer que el arrendatario firme un documento de entrega de llaves en el que se deje constancia de que no se ha podido revisar el estado del inmueble y que se retiene la fianza por el plazo legal de un mes a la espera de poder examinar el estado de conservación de la vivienda entregada, con reserva de ejercicio de acciones judiciales para el caso de que se detecten desperfectos y/o daños en la vivienda.

3- Es muy habitual en la práctica el error de entregar la fianza en el momento de la extinción del contrato y de devolución de las llaves del piso, sin haber podido si quiera examinar con detalle el estado de la vivienda, así que cuidado también en este punto. Recordemos que el articulo 36 de nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos, previendo esto, nos concede el plazo de un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza, así que dispondremos del plazo de un  mes para poder examinar el estado de la vivienda por si finalmente hubiera que destinar el importe de la fianza a sufragar el coste de reparación de los daños detectados.

Obviamente este tema ha sido objeto de un estudio mucho más profundo por nuestro despacho ya que el caso en cuestión era algo complicado, sobre todo por la dificultad de la prueba de los daños antes enunciados, aunque al final pudimos conseguir la total reintegración de los gastos efectuados más un plus por daños y perjuicios.

Sin nada más por el momento, espero haberos aunque sea entretenido con otro caso más de nuestro despacho Miñarro Abogados.

De todas formas, un saludo y agradeceros vuestra amistad, aunque por el momento sólo sea cibernética.

Jose Manuel Martínez Miñarro

Socio Miñarro Abogados